作者：刘义军 

    【基本案情】
    丁某与侯某等民间借贷纠纷一案，经法院2007年1月4日判决：被告侯某等偿还原告丁某借款65000元。2007年5月10日，因被告侯某等未自动履行法院生效判决，丁某申请强制执行。经查实，本案的被执行人侯某等可供执行财产有法院裁定查封的被执行人的房屋一处，登记在被执行人侯某的名下。在执行过程中，案外人支某向法院提出了执行异议，称其是该查封房屋真正的所有权人。其理由是，被执行人侯某等已于2005年10月将自有的上述房屋转让给案外人朱某，但因朱某非单位职工，未能办理产权过户手续，2006年3月，朱某又将该房屋有偿转让给侯某，虽然因同样的原因侯某亦未能办理产权过户手续，但侯某已取得了该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件，现该房屋经侯某装修后居住一年多了。自己是善意第三人，依法应予以保护。

    【意见】

    关于本案中查封房屋的所有权争议问题，存在两种不同的意见：

    第一种意见认为，对执行标的物是不动产的执行，必须掌握对不动产权属的识别。判断方法主要是公示和公信原则。按我国的现行法律规定，在物权理论上，房屋属于不动产，对于不动产，按照登记来确定归属，登记在谁名下即视为谁所有。因该房屋至今仍登记在被执行人侯某的名下，故侯某才是该查封房屋的所有权人。支某在明知该查封房屋不能办理过户登记的情况下，而仍然有偿购买该房屋的行为不是善意的行为，故本案不适用善意取得制度。

    第二种意见认为，本案适用善意取得制度，案外人支某才是该查封房屋的真正所有权人。其理由是，案外人支某已支付全部价款并实际占有该房屋，虽然未办理过户登记手续，但并非案外人支某的主观过错，案外人支某对该查封房屋的所有适用善意取得制度。

    【评析】

    本案实体争议的关键是是否适用善意取得制度。

    （一）善意取得的概念与法律意义

    善意取得又称即时取得，是指通过转移所有权或设定他物权为目的的法律行为受让他人动产时，纵然转让人无转让权，善意的受让人亦能自取得物之占有时起，立即取得物的所有权或他物权。善意取得制度的出现是基于保护善意第三人的合法权益，维护动态交易安全的目的。动态交易安全是相对于静态交易安全而言，它是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益。在特定的场合下，以牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护交易活动秩序，促进民事流转。

    （二）善意取得的构成要件及其效力

    善意取得的构成要件为：（1）占有的标的物须为动产，不动产建有登记制度，其权利主体应依登记而定，不适用善意取得制度。定有登记制度的特殊动产，如船舶等，视为不动产，也不适用善意取得制度；（2）从无处分权人手中善意取得受让财产之占有。转让人为无处分权人包括两种情形：一是转让人本来无处分财产的权利；一是转让人本有处分权，但嗣后因各种原因又丧失了处分权。如转让人转让财产后，其与对方当事人的行为被确认为无效或被撤消的。这里所说的善意是指受让人在受让财产时不知道，也不可能知道转让人无处分权。与此相对的是恶意，它是指行为人在从事民事行为时，明知其行为缺乏法律依据或其行为相对人缺乏合法权利的一种主观心理状态。在特定情形下，行为人应当知道而可归咎于该行为人的重大过失而未知，也可以构成恶意；（3）占有须依一定法律行为而取得。法律行为是以意思表示为要素的行为，因此非以意思表示为要素的事实行为，如继承等不适用善意取得制度。至于取得占有所依的法律行为是否须为有偿法律行为，各国民法规定不一；（4）转让人对标的物的占有一般是基于原权利人的意思表示。依此条件，善意取得制度只能适用这样一种情形：原权利人依自己的意思（如出租、出借等合同）将财产交与第二人占有，第二人再非法将财产转让与善意的第三人。因此，对于赃物、遗失物等非因权利人意思而脱离其占有的动产，不宜适用善意取得制度。当然，对金钱、无记名证券以及公开拍卖方式让与的物，应当予以适用。

    善意取得的效力：（1）善意受让人即时取得物之所有权或他物权。此种取得是基于法律有关善意取得的规定，属原始取得；（2）善意取得既引起原所有人所有权的消灭，同时亦引起原所有人请求无处分权人返还不当得利或赔偿损失的权利的发生。（3）原所有人不得请求善意受让人返回财产。

    联系本案基本案情，对照善意取得的构成要件，笔者认为，本案不应适用善意取得制度。首先，本案的标的物为房屋，属于不动产，而善意取得的标的物一般为动产。我国最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条所规定的善意取得制度，事实上还涉及对不动产的适用。该条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”。据此，笔者认为，善意取得的标的物可以放宽至不动产。其次，本案的案外人支某的主观心理状态是有偿善意还是恶意？笔者认为，案外人支某的主观心理状态是有偿恶意。支某在明知该查封房屋是不能办理过户登记的情况下，而仍然有偿购买该房屋的行为完全符合民法上恶意的构成特征。支某虽是有偿取得，但并非善意，故不能取得该房屋的所有权。

（作者单位：江苏省仪征市人民法院）

    
 
来源：中国法院网 
编辑：李金红