高通律师事务所

随着时代的发展和人们观念的更新，租房成为了愈发普遍的现象。特别是对于一线大城市的年轻人，签订房屋租赁合同几乎是每个人都要面临的。

无论从维护自身财产安全的角度出发，还是为了切实保障能够获得一处稳定的居所，签订房屋租赁合同都应当谨慎细心并对易引发纠纷的问题予以重点关注。

那么，究竟房屋租赁合同中的哪些问题值得重点关注呢？今天，小编带大家来看看吧！

案例一

2015年3月，原告徐某与被告甲公司签订《房屋租赁合同》，载明：徐某承租某公寓5310号房屋，并一次性向被告全额支付房租50400元，租期自2015年3月5日至2018年3月4日止。但2015年8月，乙公司找到徐某，称其系该5310房屋产权人，要求原告腾退房屋。经原告多次协商未果，故诉至法院。

经审理查明，乙公司为该诉争房屋所有权人。2013年12月30日，乙公司与甲公司签订了《房屋租赁合同》将该房屋出租给甲公司，但二者间的合同中明确约定未经乙公司同意，甲公司不得转租。后徐某只能被迫解除与甲公司的房屋租赁合同并腾退房屋，而不能选择继续履行该合同。

本案主要涉及未经出租人同意擅自转租房屋时出租人、承租人和次承租人间的权利义务关系问题。根据我国《合同法》第224条第2款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可知，此种情况下出租人享有对与承租人签订的房屋租赁合同的法定解除权。一旦出租人解除与承租人间的租赁合同，将直接导致承租人对次承租人陷入履行不能。次承租人只能被迫解除合同，腾退所租赁房屋。如若不能及时腾房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第18条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。但对于出租人的解除权也存在六个月的时间限制：根据《最高院城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第16条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

案例二

2015年11月10日，孙某因经商资金周转问题，向张某借款50万元，借款期一年，并将一套房屋抵押给张某。同年12月20日，孙某将该套房屋出租给李某，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期为三年，租金每年四万元。2016年11月10日，张某要求孙某还钱，孙某无力偿还，遂孙某同意将抵押房屋作价50万元以抵欠款，双方办理了房屋产权过户登记。后张某即要求李某搬出房屋。经法院判决，李某负有腾退房屋的义务。

本案主要涉及房屋租赁合同与房屋抵押权关系的法律处理问题，可分为两种情形。第一种情形是先成立房屋租赁合同后设立房屋抵押。根据我国《物权法》第190条第1款，《合同法》第229条，《担保法》第48条和《担保法解释》第65条的规定，应由抵押人书面告知承租人，但房屋租赁合同不受抵押权的影响；第二种情形为先设立房屋抵押后出租房屋。依据我国《物权法》第190条第2款，《担保法解释》第66条，《物权法》第189条及《担保法》第41条之规定，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。一旦抵押权人拍卖、变卖房屋，买受人即可要求承租人腾房。此种情形下承租人不能受到买卖不破租赁的保护。但出租人与承租人间的合同仍有效，承租人可主张解除房屋租赁合同。租赁合同解除后，承租人因此受到损失，若在订立租赁合同时出租人没有告知承租人抵押的事实，出租人应承担违约责任；若出租人已履行告知义务，则由承租人自行承担。另外值得注意的是，承租人的优先购买权不受抵押权设立先后的影响。

法官提示：

以上两个较为典型的案例及其他常见的房屋租赁合同纠纷提醒我们，签订房屋租赁合同，一定要做好合同签订前的审查工作，需要重点关注以下几方面问题：

仔细确认房屋的所有权人及是否涉及转租

签订房屋租赁合同前，应仔细确认房屋的所有人，进而确认房屋系原始出租还是转租。承租人可通过查看原件等方式核实房屋所有权证、土地使用证、建设工程规划许可证等确定房屋的所有权人及房屋租赁合同的合法有效性。若合同相对方即为房屋所有人，则仅需确保合同中的相对方名字或名称与房屋所有权证上保持一致即可；若签订合同的相对方为房屋所有人之代理人，则务必充分审查其授权委托手续及代理权限、期限；若房屋系承租人转租，则应尽量确保转租经过了原出租人同意，并确认租赁合同的期限不超出原始租赁合同的期限。否则，则极有可能发生上述案例1中的情况，发生租赁合同无效或被迫解除租赁合同，进而导致只能被迫在短期内腾退房屋另寻住所，并很有可能陷入不必要的诉讼纠纷中。

房屋租赁合同内容应做到明确详细

根据《城市房屋租赁管理办法》第9条的规定，房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（一）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮责任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）当事人约定的其它条款。虽然上述部门规章并非强制性规定，但对上述内容进行较为具体和明确的约定可以使双方间的权利义务关系更加明确，从而减少纷争和不确定性。

值得特别注意的是，在租金的交付方式上，尽量避免约定一次性付清全款，而应约定按月或按季度支付；而在租赁期限的约定上，应当明确，否则将依据我国《合同法》第232条被视为不定期租赁合同。另外，根据我国《合同法》第215条的规定，六个月以上的合同必须采用书面形式，否则将被视为不定期租赁。而依据我国《合同法》第214条之规定，房屋租赁期限的上限为20年，超过20年的部分也将会被认定为无效。建议大家可以到北京市住房和城乡建设委员会的官网上下载《北京市房屋租赁合同示范文本》等范本性文件，以其作为参考来确定自身的房屋租赁合同文本。

注意所租赁房屋上是否已存在抵押权

正如案例2所示，当被租赁房屋上在租赁前已经存在抵押权时，同样可能对房屋租赁合同产生不良影响。因此，在合同签订前应先查询所租赁房屋上是否存在抵押。根据我国《房地产抵押管理办法》的规定，房地产商将土地或房屋抵押均须到房地产管理部门做抵押登记。对于期房，房地产商将在建土地进行抵押的，登记机关会在房地产商的《土地使用证》上进行标识；对于现房，房地产商将建成房屋进行抵押的，登记机关会在房地产商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。不做抵押登记的，按照我国《担保法》之规定，该抵押不得对抗第三者。因此，无论租房亦或买房，如果能在签订合同时坚持要求房屋所有权人出具有关证书原本并仔细检查核对，即可避免租赁或购买的房屋上已经存在抵押权的状况发生。

另外，根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》，租房人或购房人在明确所需查询房屋的室号或权属证书编号后，可携带本人有效身份证件到当地住房保障和房产管理局申请查询。但需要注意的是，查询时没有被抵押的房产并不能保证开发商或所有人以后不会抵押。故此，法官建议大家在签订房屋相关合同特别是购房合同时，最好在合同中明确约定：不得将该房产及土地使用权进行抵押，并规定好相应的违约责任和争议解决方法。

注意是否存在一房数租问题

在签订房屋租赁合同时还可能遇到房主一房数租的问题。我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条规定了一房数租的处理原则。在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已合法占有租赁房屋；（2）已办理登记备案手续；（3）租赁合同成立在先。而一房数租时未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并请求出租人赔偿损失。因此，为避免已签订的租赁合同因一房数租而无法履行，应尽可能地要求出租人尽快交付出租房屋，或办理房屋出租登记备案手续。在签订房屋租赁合同之前，也一定不要忘记确认该房屋上是否存在在先租赁合同并以取得出租人的书面保证为宜。