敬云川

近日北京市建委发布了《房屋登记工作规范(试行)》，于本月20日起正式实施。《房屋登记工作规范(试行)》规定了预告登记制度，以杜绝发生一房多卖的纠纷。由于购房者的产权登记、领取房产证大多是在开发商房后才办理，而预售的商品房从签合同到办理产权之间有很长一段时间，容易出现“一房二卖”甚至“一房多卖”的纠纷。

   不动产登记是物权法中的一项十分重要的制度，为各国立法所规定。在不动产登记中，预告登记是不可或缺的制度。2007年出台的《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着开发商如没经过购房人同意，再将该房屋卖给其他人，将不具备法律效力。

预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，向登记机构申请的一种登记行为。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 此次北京新出台的《房屋登记工作规范》根据《物权法》的有关规定，增加了“预告登记”的制度。购房者在与开发商签订合同后，虽房子还不是自己的房产，但也可在相关部门通过预告登记来“预订”。

案例：王某经中介介绍，约定购买赵某商品房一套，双方很快签订了二手房买卖合同。考虑到办理二手房过户的税收费用问题，王某付清房款后，赵某将房产证与房屋交付给王某，过户未及时办理。

而后，赵某又将该房屋出售给刘某，并协助刘某办理了过户手续。刘某要求王某限期腾房。因协商不成，刘某起诉到法院，要求王某限期腾房。法院最终支持了刘某的要求，判令王某限期腾房。该案涉及商品房（不动产）物权的变更、转让和取得的法律问题。按照法律规定，商品房物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力，不能对抗第三人。在本案中，王某虽然拿到商品房的原产权证并已实际占有使用商品房，但因未能将房产证过户到自己名下，因此并未取得该商品房的物权，而刘某签订合同后，按照法律规定办理了过户登记手续，依法取得该商品房的物权，其要求王某限期腾房系依法行使自己的权利，理应得到法院的支持，王某的损失只能向赵某去主张。

《物权法》颁布前，防止一房多卖除依法尽早办理过户外，并没有其他行之有效的手段，特别是卖房人具有诈骗预谋的一房多卖。《物权法》颁布后，法律确立了房屋等不动产买卖的预告登记制度，从而为买房人避免此类法律风险提供了法律依据。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能办理过户登记手续，可以依照物权法的上述规定向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可以防止卖房人一房多卖，从而依法保护自己的合法权益。