敬云川

根据高通律师所律师的办案经验，二手房买卖的最大风险在于该房屋是否存在法律上的交易障碍，故买房人在购房前应当详细调查交易房屋的权属状况及出卖人的资信情况。房产交易的法律障碍主要情形包括司法查封或是房屋被抵押或一房二卖。本案例中的主要问题是该房屋在交易过程中由于卖方人甲某的其他债权债务纠纷导致该房屋被法院查封，导致交易客观上不能继续进行。作为买房人在交易前应当考查该出卖人的资信状况、信誉，是否涉及债务纠纷，同时应自行或委托律师调查交易房屋的权属状况，即其是否为出卖人一人所有还是共同所有，房屋是否被司法查封或已被设定抵押、已被出租，这些都会实际影响到交易能否继续或最终能否顺利完成。

为防止上述房屋买卖中的过户和交易障碍，二手房的交易中买房人的办法是控制好房款的支付方式。本案中，买房人乙某对房款支付方式约定对其是最为有利的保护。因为其将房屋首付款及银行贷款均有合同外的第三方银行监管，再银行收到买房人的名字的房屋产权证时再支付房款，已将房屋交易不能完成时房款不能追回的风险加以有效的控制。试想如果本案的买房人乙某已支付首付款189万，则其通过诉讼追回该房款的风险大大增加。或者通过双方当事人签订协议，将房款在公证处提存，在公证处收到变更登记的房产证后，由公证处将房屋款支付给卖房人，这样就能有效的保护二手房买卖中购房人的合法权益。

案例

2007年5月份甲某从房产中介处获知某乙将出售位于光华路一小区的房屋一套，6月20日甲某、乙某签订《房屋买卖合同》，2007年8月13日双方签订《北京市存量房买卖合同》及补充协议。该合同约定：某乙将其所有的、位于北京市朝阳区光华西里、建筑面积238.85平方米、用途为住宅的房屋出卖给甲某；某乙向甲某支付房屋价款4250000元，合同签订之日乙某支付定金50000元，其余房款在补充协议中约定买受人支付的首付款金额为人民币1890000元，该款项以银行资金监管方式存入贷款银行；贷款额为人民币2260000，待双方完成过户后，银行见到购买方的权属所有证3个工作日将首付款和贷款一次性支付给出售房。补充协议同时约定此房价是净房价，乙某不承担该房产交易过户中所发生的各项税费，房产办理过户及贷款手续中所发生的各项费用及手续费也均由买受人即甲某自行承担；该补充协议件七约定：出卖人（被告）保证该房产不存在出售的法律障碍，否则，双倍返还定金，并赔偿损失。

合同签订后，甲方依约向乙某支付房屋买卖的定金人民币50000元，并按照合同约定以卖房人乙某的名义向税务机关缴纳房产交易的所得税（1%）42500元、营业税（5%）212500元；城建税14875元；教育费附加6375元，土地增值税42500元等各项税款318750元，同时乙某自己缴纳契税127500元，乙某缴纳税款合计人民币446250元。双方并于2007年8月13日向北京市房屋管理局递交房屋所有权变更登记申请，但不久房管局电话通知乙某由于该交易的房屋被法院依法查封，故不能办理过户手续。后买房人甲某将卖方人乙某诉至法院，请求                                       1、法院解除判令双方签订的《房屋买卖合同》、《北京市存量房买卖合同》；      2、乙某双倍返还甲某定金人民币100000元；                              3、乙某赔偿甲某因房屋过户缴纳各项税款而造成的损失人民币446250元；                         4、本案的诉讼费由甲某承担。

在本案的代理中，甲某的代理律师考虑到乙某的出卖的房产已被查封，同时她所有的其它3套房屋亦被查封，故根据房地产法的规定，已被查封的房屋不得办理过户登记，故只有请求其赔偿损失、追索代缴的税款损失和双倍返还定金。在法院审理过程中，被告乙某同意调解，其协助甲某共同到北京市地方税务局办理退税手续，双方签订《解除协议书》、办理退税专用存折并交由甲某控制，甲某在律师的建议下申请法院对该退税专用帐户实施诉讼保全，在乙某收到全部退税款后由法院直接将该款项划至甲某的帐户，法院再将民事保全裁定书交由乙某签收，如果退税不成功，则法院继续恢复审判。